Денис Иванов публикует статью
508
Анонс:
Цены на вторичном рынке жилой недвижимости Киева в течение августа снизились в среднем на полторы-две тысячи долларов.

Украинская недвижимость в сентябре. Новый виток снижения

Цены на вторичном рынке жилой недвижимости Киева в течение августа снизились в среднем на полторы-две тысячи долларов. Это стало холодным душем для тех, кто уже поверил в реинкарнацию пузыря дутых цен. В заблуждение многих ввела стабилизация цен в июне и июле, некоторые аналитики заговорили даже о начале роста. Но агонию трупа врачи приняли за попытку самостоятельно встать. Для роста цен на недвижимость не появилось причин - доходы людей продолжали падать, банки лихорадит, как и раньше, украинцы продолжают умирать в большем количестве, чем рождаться, а жилья все больше. Так что август для Киева стал началом нового спуска и первая половина сентября эту тенденцию сохранила. Областные центры отличились некоторой инертностью, сохраняя в августе рынок в состоянии сна. Но в сентябре цены в областных центрах Украины последовали примеру киевских. Тенденция, однако.

Басни от «Киевгорстроя»
   Покажите мне риелторов, утверждавших в июне и июле, что рынок украинской недвижимости достиг дна. Август и начало сентября целиком подтвердили их слова, просто достигнув дна рынок начал копать. А как уверенно рассказывал президент «Киевгорстроя» Петр Шилюк о том, что цены вырастут еще процентов на 20 к 2010 году и нужно срочно покупать. Доверчивых дураков оказалось меньше, чем считал глава «Киевгорстроя», так что теперь компании приходится искать другие варианты, чтобы реализовать никому не нужное по такой высокой цене жилье.

    Очередная «фишка» - продавать жилье в рассрочку или сдавать в аренду с правом выкупа. Платишь 30% стоимости квартиры - и через пять лет она твоя. Компания "Киевгорстрой" предлагает покупать жилье в новостройках по новой схеме. Потенциальному покупателю необходимо внести 30% стоимости квартиры, после чего он получит право ее арендовать.

    В виде арендной платы покупатель будет вносить оставшуюся стоимость жилья, а вдобавок - компенсировать инфляционный коэффициент. Пока что программа находится в стадии разработки, но уже через месяц обещают прояснить финансовый механизм схемы. Пресс-секретарь "Киевгорстроя" Зоя Загородная рассказала , что эта программа является частью антикризисной стратегии компании. "Ведь нужно искать разные способы - чем быстрее будет продаваться жилье, тем лучше", - говорит она.

Наивность Парцхаладзе
    Глава совета директоров Украинской строительной организации Лев Парцхаладзе советовал не тянуть с покупкой дольше, чем полгода. Он был уверен, что спустя несколько месяцев банки возобновят ипотечное кредитование, и тогда в Украине возможен новый бум недвижимости: "К осени механизм запустится вновь, хотя, конечно, будут еще высокие ставки банковского финансирования". Осень наступила и ни о каком запуске механизма кредитования речь не идет. Более того, выросший курс доллара поставил многих заемщиков на грань выживания, а банки - на край финансовой пропасти. Если начнется массовый невозврат кредитов (а по мнению аналитиков это произойдет когда доллар дойдет до уровня 9 - 10 гривен), то банки просто рухнут все вместе. До выдачи ли тут кредитов?

    Так что компетентность Парцхаладзе ненамного выше, чем Шелюка. Что лишний раз доказывает - успешность многих отечественных бизнесменов объясняется не наличием интеллекта, а близостью к власти. Пока сидят в правильном месте и молчат - серьезные, богатые люди. Начнут прогнозы делать - смех. Ну да, Бог с ними, с лжепророками от рынка недвижимости. Посмотрим, что тут происходит в реальности, и попробуем сделать небольшой прогноз месяцев на шесть.

Первичка - нереализованные шансы
    Для начала разберемся с «первичкой», благо ее сегмент на рынке съеживается до совершенно неприличных размеров и его анализ не отнимает много времени. Количество готовых и «почти готовых» домов еще достаточно велико, но цены остаются слишком высокими для покупателя. Самое смешное, что в переводе на квадратные метры цена в новострое уже ненамного выше, чем на «вторичке», при совершенно другом качестве. Но минимальный размер квартиры - около пятидесяти квадратных метров. Соответственно цена не менее пятидесяти тысяч долларов. За «единичку» явный перебор. Все попытки сделать маленький шаг навстречу покупателю особого эффекта не дают. То же предложение арендной схемы «Киевгорстроя» и другие варианты рассрочки, предлагаемые не только в Киеве, но и в областных центрах, хороши и служат некоторой альтернативой кредиту (кстати, более дешевой и надежной, чем заем в банке под космические проценты).

    Но цена рулит - пока слишком высока. Кстати, если застройщики снизят цену долларов до 700-800 в Киеве и 500-600 в регионах, то продажи оживут за счет того, что клиент радостно откажется от вторичного рынка. А если еще начнут строить новые дома с упором на «эконом» вариант, то есть однокомнатную квартиру делать порядка 30 метров (при цене даже 800 долларов за метр такая «единичка» будет дешевле 25 тысяч) то у крупных строительных кампаний есть все шансы преодолеть кризис. Но пока большинство предпочитает сидеть и ждать, пока проблема рассосется сама собой, периодически делая заявления о проходе ценового дна и начале роста. Это самообман. Динамика цен показывает устойчивое снижение.

Вторичка - жизнь теплится
    Вторичный рынок гораздо живее, но только в сравнении с первичным. По данным компании SV Development, год назад на каждого потенциального покупателя в Киеве приходилось две квартиры, сейчас - 30. Тем не менее, сделки заключаются. Того «мертвого сезона», который был в начале кризиса, уже нет. Что лишний раз доказывает - кому надо, тот продает и покупает. Просто покупателей мало и именно они диктуют правила игры. Любая попытка продавца поднять цену приводит к потере потенциального клиента. Рынок учит. Наибольшим спросом в Киеве и областных центрах пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Есть из чего выбрать и при желании можно продать. Повторюсь - все зависит от цены.

    Перейдем к прогнозам. Анализ отложим на финальную часть, а пока - два направления развития рынка от экспертов и аналитиков. Одни уверены - дно пройдено и скоро начнется бурный рост. Другие - до дна еще нырять и нырять. Начнем с первых.

Вперед и вверх
    Директор "Украинской торговой гильдии" Виталий Бойко убежден, что острая нехватка жилья вернет покупателя на рынок. "Но сокращение предложения на первичном рынке и необходимость надежных вложений вернет покупателей на вторичный рынок", - говорит эксперт.

    В Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины (АСНУ) прогнозируют в ближайшее время не только стабилизацию цен на недвижимость, но и тенденцию подорожания жилья на первичном рынке. Об этом заявил президент АСНУ Андрей Шульга в интервью журналистам. По его словам, уже в сентябре спрос на недвижимость возрастет, поскольку именно сейчас сложились оптимальные условия для ее приобретения. "Украинский рынок сегодня проходит ценовое дно. Мы можем это видеть по тем данным мониторинга, которые Ассоциация получает с рынка ежедневно. Уже в прошлом месяце наблюдался небольшой рост цен, который продолжился и в этом месяце. Ниже сегодняшней стоимость жилья на рынке не опустится", - сказал он.

    Эксперт аргументировал свою точку зрения тем, что строительные компании подошли к границе цен, ниже которой им опускаться экономически невыгодно. А.Шульга подчеркнул, что основной обвал цен на недвижимость произошел в октябре-декабре 2008 года. Сегодня же нет оснований для сохранения тенденции к понижению.

    По информации экспертов, рост стоимости "квадратного метра" наблюдается также и на зарубежных рынках. Так, по данным международного агентства Global Property Guide, в Израиле во ІІ квартале 2009 г. жилая недвижимости (с поправкой на инфляцию) подорожала на 1,02%, в Швейцарии - на 0,09%, в Люксембурге - на 0,37%. В Португалии цены на жилье выросли на 1,0% за квартал, в Индонезии жилплощадь подорожала на 0,71%, в Новой Зеландии за квартал - на 2,21. В США, согласно индексу S&P/Case-Shiller, во ІІ квартале жилая недвижимость выросла в цене на 2,9% по сравнению с I кварталом.

Вперед и вниз
    Не все эксперты (в том числе и зарубежные) прогнозируют скорый рост цен. Их оппоненты оперируют не менее убедительными аргументами и цифрами. На рынке недвижимости Украины с учетом падение курса гривны, ожидают не обвал, а полный провал. Стоимость "вторички", по мнению риелторов, рухнет минимум в 2-3 раза. И это далеко не предел. Ведь спрос на жилье сейчас - нулевой. На аренду цены уже упали вдвое, но клиентов от этого больше не стало.

    Гости, лишившиеся работы, "покидают" Киев, поэтому количество предложения растет, а цены падают. А что касается продажи, то даже цена в $50 тысяч за 1-комнатную вряд ли заинтересует клиентов - денег у людей нет, как и возможностей взять их в кредит". Между тем директор АН "Аякс" Борис Егизарян считает: "$30-40 тысяч за "честную единичку" вскоре станут правилом, это реалии кризиса. Аренда до февраля должна еще подешеветь на 20%, то есть "единичку" можно будет снять за $200". Дешевле купит тот, кто согласен потерпеть еще хотя бы полгода. К зиме цены опустятся, а весной-летом вообще упадут на уровень 2003 года - "единичка" около 20 тысяч, "двушка" - 40 тысяч. А если рынок ипотечного кредитования к тому времени не оживет (а все идет к тому), то уже осенью квартиры будут продаваться по ценам 2000-2001 года - 10-15 тысяч за "единичку", 15-25 за "двушку".

Дата публикации: 27-09-2009

Источник и продолжение: http://www.ochag.net.ua/2009/09/27/ukrainskaja_nedvizhimost_v_sentjabre._novyjj_vitok_snizhenija.html

Агентство недвижимости "Сакура"Ивану Змейчуку и еще 1 пользователю это нравится
"если застройщики снизят цену долларов до 700-800 в Киеве и 500-600 в регионах, то продажи оживут за счет того, что клиент радостно откажется от вторичного рынка"
дико читать

а что, себестоимость строительства она тоже от региона зависит? или ее вообще учитывать не нужно??? мол, "продавай, пока продается"...

многие проекты это не один дом и многие застройщики строят и вводят в эксплуатацию очередями. будешь продавать в убыток - не достроишь след. дом.

к сожалению, нету никакого выбора у застройщиков. это не вторичка, где "сколько дают, столько и стоит"
22 октября 2012, 08:57
нравится
И стоимость зависит от региона и себестоимость ). Дома строят на земле, а цена на неё в разных регионах - разная...
22 октября 2012, 11:50
нравится
ну да, это когда проект только начинается.

а потом как???
22 октября 2012, 17:25
нравится
В смысле?
22 октября 2012, 21:42
нравится
в том смысле что купили/арендовали землю, расчитали рентабельный проект - начали стоить. тут бац кризис!!

но если застройщик снизет цену то деньги уже отданные за землю до кризиса все равно никто не вернет, ни частично, ни полностью. т.е. снижение цен выводит проект в минус

поэтому я и пишу: снижение цен - нифига не выход для застройщиков, которым нужно продолжать строительство
23 октября 2012, 13:05
нравится
Так никто же и не спорит. Просто привязки к доллару не должно быть. Допустим рассчитали рентабельность по 1000 у.е. (пусть по курсу это будет 8000 гривен) за квадратный метр... Кризис... Доллар вырос, допустим, в 2 раза и теперь метр квадратный стоит ту же 1000 у.е., но это уже 16000 гривен. Покупателю, по большому счету, пофигу проблемы и убытки застройщика, он хочет адекватную цену, примерно равную тем же 8000 гривен, а это уже далеко не 1000 у.е. И получится, что застройщик не желая терпеть убытки будет, скрепя зубами, постепенно снижать цену, а покупатель, не желая переплачивать, будет ждать когда цена опустится до приемлемой...
24 октября 2012, 01:43
нравится
Полностью с Вами согласна. Более того, как пример могу сказать , что в нашем городе один из застройщиков опустил цену с 1200 у.е. до 750 за кв.м. и это за 6 месяцев (а дом в историческом центре города и сделан по индивидуальному проекту) А вообще цены в новостройках от 4600-6000грн. Вот и получается , что у нас в основном продается "первичка", поскольку цены отличаются не существенно.
И помимо региона (себестоимость за кв.м. и земля), цена на новостройки будет зависеть от аппетитов застройщика .
24 октября 2012, 08:11
нравится
"Просто привязки к доллару не должно быть."

это если все стройматериалы отчесетвенного производства))))

Денис, если правильно понял, говорим одно и тоже разными словами.

сформулирую чуть иначе:

если внешние факторы типа "кризис" застают застройщика, когда дом(-а) не готов(-ы), не может застройщик себе позволить легко адаптировать цены под спрос.

будет предлагать рассрочку, более лояльное кредитование у банков-партнеров, аренду с правом выкупа и т.д.

в противном случае, снижая цены застройщик сильно рискует не достроить проект, а те кто УЖЕ оплатили недвижимость, рискуют ее вовсе не дождаться. и перед этими людьми застройщик также несет ответсвенность
24 октября 2012, 09:41
нравится
Согласен... Кризис - нам не товарищ )
24 октября 2012, 18:06
нравится
Улучшить сайт Соцсети